Immobilienvermögen erben und vererben – Warum die Immobilienbewertung unerlässlich ist

15. Januar 2020

Welche Möglichkeiten haben Sachverständige, ihre Dienstleistung zu erweitern oder zu vertiefen? Einen Mehrwert können Sachverständige für sich schaffen, wenn sie Szenarioanalysen anbieten, wie sich zum Beispiel der Wert der Immobilie verändert, wenn ein Wohnungsrecht im Grundbuch eingetragen wird. Auch Immobilienbewertung bei einer klugen Testamentserstellung, die nicht nur das Ziel der Streitvermeidung verfolgt, sondern auch den Erhalt des Immobilienvermögens, birgt Chancen für den Sachverständigen.

Sachverständige können nicht nur die Vorteile, sondern auch die Risiken einer Immobilie beleuchten. Im Bereich erben und vererben von Immobilienvermögen ist dies ein herausragendes Merkmal. Die Kunden erwarten Neutralität, Offenheit und Transparenz, genau jene Eigenschaften, die den Beruf des Sachverständigen ausmachen.

Stellen Sie sich einmal vor, Sie selbst oder ein Ihnen nahestehender Mensch stehen vor der Herausforderung, ein Testament zu erstellen. Dabei sind drei sehr unterschiedliche Immobilien, ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus und eine Eigentumswohnung, auf drei Kinder aufzuteilen. Wie bekommt man das nun möglichst gerecht hin?

Wahrscheinlich gehen Sie mit diesem Wunsch zu einem Berater, einem Steuerberater, einem Fachanwalt oder zu einem Notar. Doch alle drei werden Ihnen die beiden gleichen Fragen stellen: Was genau ist Ihr Ziel? Was sind die Immobilien wert?

Das Ziel ist einfach definiert: Sie wollen Ihren Nachlass gerecht an Ihre Kinder vererben. Aber was sind diese Immobilien eigentlich wert, und wie kann man sie sinnvoll aufteilen bzw. einen Wertausgleich schaffen? Da kommt der Sachverständige ins Spiel.

Er wird die Immobilien bewerten und verschiedene Analysen generieren, die als Entscheidungshilfe für die Erstellung eines gerechten Testamentes helfen. Daraus kann eine Teilungsanordnung erstellt werden, wie die Aufteilung nachher im Testament festgehalten werden soll. Ein wichtiges Hilfsmittel hierfür und dringend empfohlen ist das Generationengespräch.

Unter einem Generationengespräch versteht man eine Analyse und Erörterung der Vermögensnachfolgeplanung im Kreis derjenigen Familienangehörigen und sonstigen Personen, die von ihr betroffen sind. Behandelt werden hier sowohl Maßnahmen der vorweggenommenen Erbfolge, als auch testamentarische oder erbvertragliche Regelungen. Die Erfahrungen mit derartigen Generationengespräche sind durchweg positiv, da diese Gespräche lange vor der Entstehung einen erbrechtlichen Konflikt stattfinden und diesen Konflikt auch meist erst gar nicht aufkommen lassen. Hier hat sowohl der spätere Erblasser die Gelegenheit, seine Beweggründe für die geplante Regelung darzulegen, als auch die gegebenenfalls begünstigten Familienangehörigen können ihre Interessenlage darlegen.

Warum die Immobilienbewertung unerlässlich ist

Sie haben nun Ihre drei Immobilien bewerten lassen und sind zu folgendem Ergebnis gekommen:

  • Einfamilienhaus 120.000,00 Euro
  • Eigentumswohnung 70.000,00 Euro
  • Mehrfamilienhaus 500.000,00 Euro

Da Ihre drei Kinder die einzigen Erben sind, ist die Erbquote je 1/3. Das Gesamtvermögen sind 690.000,00 Euro, jedes Kind hat einen Anspruch auf 230.000,00 Euro und der Pflichtteil wäre 115.000,00 Euro.

Folgendes Szenario ist nun möglich: Kind 1 erbt das Mehrfamilienhaus und gleicht den erhöhten Wert an seine Geschwister aus. An Kind 2 mit dem Einfamilienhaus 110.000,00 Euro und Kind 3 mit der Eigentumswohnung 160.000,00 Euro. Natürlich ist im Vorfeld zu klären, ob Kind 1 diese finanzielle Belastung überhaupt stemmen kann oder ob man sich doch noch ein anderes Szenario ausdenken muss.

Hier liegt der Fokus ganz klar auf einer eindeutigen, präzisen und aussagekräftigen Formulierung für die Erstellung eines Testamentes, die untermauert wird durch eine qualifizierte und marktkonforme Bewertung, die diese Teilungsanordnung fundiert absichert.

Was aber, wenn das Ziel ein ganz anderes ist, beispielsweise der Erhalt des Einfamilienhauses einer alleinstehenden Witwe mit zwei Töchtern und die dazu Sicherstellung ihrer Pflege? Die ältere Dame hat hier den Wunsch, dass eine ihre Töchter das Haus alleine übernimmt, es altersgerecht umbauen lässt und ihr bis ans Ende ihrer Tage ein Wohnungsrecht einräumt. Am allerliebsten wäre es ihr auch, wenn eine dementsprechende Pflegeverpflichtung im Grundbuch hinterlegt wird. Hier spricht man vom Altenteil oder vom Altenteil oder auch von „Wart und Pflege“.

Auch für einen solchen Wunsch empfiehlt sich eine fachgerechte Wertermittlung sowie ein begleitetes Generationengespräch aller Beteiligten.

Egal, wie Ihre Situation nun konkret aussieht - ein Sachverständiger wird Ihnen neben der reinen Wertermittlung aufzeigen, wie sich die einzelnen Punkte des Übergabevertrages auf den Wert der Immobilien auswirken und welche Folgen dies gegebenfalls auf den Beleihungswert der Immobilie hat. Und mit einer Zusatzqualifikation als Mediator kann er Sie in allen Phasen dieses Prozesses kompetent begleiten, so dass Sie sicher sein können, dass alles in Ihrem Sinne geregelt wird.